Planveileder

Innhold

Samarbeid om private reguleringsplaner

Halden kommune ønsker å etablere et godt samarbeid mellom forslagsstillere og kommunen i reguleringsplanprosesser.

Vi ønsker å bidra til at private planforslag blir utarbeidet i samsvar med lovverket, at de får en tilstrekkelig planfaglig kvalitet, at offentlige interesser blir klarlagt tidlig i planprosessen og at tredjepartsinteresser blir ivaretatt på en riktig måte.

OBS! Dokumentene på denne siden er ikke universelt utformet og kan skape utfordringer for deg som bruker et hjelpemiddel for å lese de. Vi arbeider for å gjøre alle våre dokumenter tilgjengelig for alle, og de vil da bli skiftet ut etter hvert som de er ferdige.

Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige (PDF, 74 kB), jfr. PBL §12-3.

En reguleringsplanprosess tar normalt 12 til 18 måneder å gjennomføre.

Planinitiativ

Før planarbeidet formaliseres, bør forslagsstiller ha klargjort sin planidé og samlet relevante opplysninger om situasjonen. Dette kan være gjeldende, offentlige planer og retningslinjer og viktige berørte interesser i og omkring planområdet.

Opplysninger om gjeldende planer og kommunens øvrige veiledere finnes på kommunens hjemmesider og i kommunens kartløsning som viser gjeldende arealplaner.

Kartgrunnlag bestilles ved å kontakte GEO-dataavdelingen: christian.rustadbakken@halden.kommue.no

Det kreves gebyr for digitalt kartgrunnlag. Satsene følger Statens Kartverks priskalkulator.

Oppstartsmøte

Det vises til plan- og bygningsloven § 12-8, 2.og 3. ledd:

"Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet".

Normalt vil det såkalte oppstartsmøtet holdes med Enhet for plan og miljø ved Planavdelingen. Planspørsmålet kan også i mer prinsipielle saker legges fram for politisk behandling. Dette kan avklares i oppstartsmøtet.

Forslagsstiller/planutarbeider anmoder om oppstartsmøte.

Det skal benyttes mal for anmodning om oppstartsmøte ved henvendelser (PDF, 475 kB)

Som vedlegg til anmodningen skal det sendes inn planinitiativ.

Kommunen vil normalt innen to uker etter at anmodningen er mottatt, innkalle til oppstartsmøte.

På møtet er det ønskelig å avklare følgende:

informere om kommunens arealpolitikk
avklare om det skal behandles politisk forespørselssak
gi råd og føringer for det videre planarbeidet
avklare planprosess og behov for planprogram og konsekvensutredning, samt risiko- og sårbarhetsanalyse
avklare hvordan samrådsprosess og medvirkningsprosess skal legges opp
avklare øvrig samarbeidsbehov mellom kommunen og forslagsstiller, for eksempel utbyggingsavtale
avklare om det skal behandles byggesak samtidig med plansaken
avklare tidsplan for behandling
avklare om veilederens krav til innsendt materiale for komplett planforslag kan fravikes
avklare hvem som skal betale behandlingsgebyret

Hvor omfattende råd som kan gis vil avhenge noe av omfanget og kvaliteten på det innsendte materialet. Det presiseres at de rådene som gis i denne fasen ikke er bindende for administrasjonens videre anbefalinger i plansaken.

Kommunen lager referat fra møtet.

Varsel om oppstart av planarbeid, høre planprogram

Planutarbeider skal kunngjøre igangsetting av planarbeidet med annonse i Halden Arbeiderblad og på kommunens internettsider, og varsle berørte parter i brev.

Annonse og brev skal inneholde:

et planomriss på kart med tydelig navn og stedsangivelse
en kort beskrivelse av hensikten med planen
om det ligger ytterligere opplysninger på Halden kommunes nettsider skal det henvises til dette
forslagsstillers navn og adresse, samt en frist på minimum fire uker for å sende inn innspill til planarbeidet
dersom planarbeidet skal presenteres på et informasjonsmøte, skal det varsles om sted og tid for dette møtet
om kommunen i oppstartsmøtet har avgjort at planen ikke skal konsekvensutredes, i følge forskrift om konsekvensutredninger, skal dette fremgå

Dersom kommunen i oppstartsmøte har avgjort at det skal utarbeides planprogram for konsekvensutredning, skal det samtidig med varsel om igangsetting, kunngjøres offentlig utleggelse og høring av dette.
Høringsfristen er minimum 6 uker.

Disse skal varsles

Viken fylkeskommune og Statsforvalteren i Viken skal alltid varsles
Registrerte grunneiere, festere og så langt mulig andre rettighetshavere og berørte naboer
Relevante statlige og regionale myndigheter, og interesseorganisasjoner som kan ha interesse i planarbeidet
Se forøvrig adresseliste for plansaker (PDF, 95 kB)

Kommunens mal for varselbrev og mal for kunngjøringsannonse bør benyttes. (PDF, 17 kB)

Før varselet sendes ut skal dette oversendes Planavdelingen for gjennomgang. Planavdelingen gir tilbakemelding på om varselmaterialet ansees å være tilstrekkelig. Det skal også oversendes en digital Sosi-fil for sjekk av planavgrensning.

For utarbeidelse av digitalt plankart se veileder. (PDF, 141 kB)

Samtidig med varselet skal det sendes kopi av brev, planomriss og annonse med dato til Halden kommune, planseksjonen.

Utarbeide og fastsette planprogram

For planer og tiltak som kommer inn under forskrift om konsekvensutredning, ved at de får eller kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn, eller der planforslaget bryter vesentlig med overordnet plan, bestemmelser eller retningslinjer, er det krav om å utarbeide planprogram.

Her finner du forskrift om konsekvensutredning på lovdata.no

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen og medvirkning. For planer som omfattes av kravet om konsekvensutredninger, skal planprogrammet også gjøre rede for behovet og opplegget for utredning av planens virkninger for miljø og samfunn, og hvordan dette arbeidet skal gjennomføres. Forslagsstiller utarbeider forslag til planprogram i samsvar med krav i forskrift. Det bør avklares i oppstartsmøtet hvordan høringen skal legges opp, og hvordan det skal samarbeides om planprogrammet.

Planprogrammet skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med oppstart av planarbeidet.

Forslagsstiller legger planprogrammet ut til offentlig ettersyn, og sender det på høring til de samme som varsles om oppstart av planarbeidet. Det kreves kunngjøring i Halden Arbeiderblad og på kommunens internettsider.

Høringsfristen for forslaget til planprogram er minimum 6 uker.

Planprogrammet skal avklare rammer og premisser, og klargjøre formålet med planarbeidet. Programmet skal tilpasses omfanget og nivået på planarbeidet, og de problemstillinger som det omfatter. Det skal beskrive hvilke alternativer og tema som skal utredes som er nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag.

Kommunestyret fastsetter planprogrammet. Fastsettingen kan ikke påklages.

Samråd og medvirkning

Samarbeidet med berørte interesser i en plansak, legges opp av forslagstiller som avtalt i oppstartsmøte. Målet med samarbeidet er å:

Finne det løsningsalternativet som er mest mulig konfliktfritt og omforent når det gjelder ulike miljø- og samfunnsinteresser. For private forslagstillere er offentlige instanser, private organisasjoner og foreninger, samt naboer/brukere av et område viktige samarbeidsparter.

Relevante virkninger av planforslaget for miljø og samfunn, må kunne beskrives.

Sende inn komplett planforslag

Komplett planforslag sendes til Halden kommunes postmottak: postmottak@halden.kommune.no. Kopi i word-format av planbeskrivelse og planbestemmelser sendes til kommunens saksbehandler pr. e-post.

Planforslag som ikke er komplett i henhold loven og til kravene under, kan ikke bli tatt opp til behandling før det er endret/supplert. Materialet skal være entydig og lett lesbart.

Dokument merket med stjerne* er obligatoriske for alle saker, ellers etter avtale.

*Oversendelsesbrev

Skal være tydelig merket ”Komplett planforslag”, være signert av forslagsstiller og ha liste over alle vedlegg.

*Plankart

Plankartet skal være i målestokk 1:1000, eller annen avtalt målestokk, og utarbeidet i hensyn til Veileder for utarbeidelse av digitalt plankart. (PDF, 50 kB)

Kartet oversendes også som pdf-fil.

*Planbestemmelser

I henhold til plan- og bygningslovens § 12-7.
Kommunens mal for planbestemmelser skal benyttes (så langt den passer). (PDF, 2 MB)

*Planbeskrivelse

I henhold til plan- og bygningslovens §4-2.
Kommunens mal for planbeskrivelse skal benyttes (så langt den passer). (PDF, 173 kB)

*Kopi av varslingsannonse og varslingsbrev

Annonse påført navn på avis og dato, kopi av brev med adresseliste.

*Kopi av alle innkomne innspill etter varslings- og samrådsprosess

Også møtereferat fra evt. samrådsmøter.

Illustrasjoner

Iht. avtale fra oppstartsmøte eller senere arbeidsmøter. Det vises til veileder for framstilling av illustrasjoner. (PDF, 684 kB)

Utredninger

Større utredningsrapporter som er en del av beslutningsgrunnlaget skal alltid ha et kort sammendrag med konklusjoner og beskrivelse av hva disse betyr for planen, og eventuelle forslag til avbøtende tiltak.

Det bør utarbeides en kort sammendragsrapport for større rapporter med konsekvensutredninger og risiko- og sårbarhetsanalyser.

Supplering og eventuell omarbeiding

Når komplett planforslag er mottatt, vil det bli foretatt mottakskontroll. Det vurderes om materialet virkelig er komplett (jfr. liste i punktet over) og om det har planfaglig kvalitet.

Dersom innkommet materiale ikke er tilstrekkelig, blir det sendt et tilbakemeldingsbrev om dette (mottakskontroll) og bedt om supplering/endring fra planutarbeider.

Tidsfrist for behandling stopper etter at dette brevet er sendt.
Når planmaterialet vurderes som komplett i samsvar med loven, kan planforslaget tas opp til behandling.

Det vil også bli vurdert om planforslaget holder nødvendig planfaglig kvalitet og om det er i tråd med hva som er avtalt i oppstartsmøtet. Dersom planforslaget ikke kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet vil forslagsstiller motta brev med forslag til endringer, og det kan tilbys diskusjonsmøter og veiledning med sikte på å komme fram til en løsning som kan anbefales.

Vedtak om høring og utleggelse til offentlig ettersyn

Innen 12 uker fra mottatt komplett planforslag, skal kommunen ved Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø, avgjøre om forslaget med eventuelle endringer og med eventuelle alternativer, skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn.

Forslagsstiller har rett til å få lagt fram sitt komplette forslag for behandling dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, kan forslagsstiller kreve at planforslaget legges fram for kommunestyret, som kan avgjøre om saken likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

Betaling av gebyr

Dersom ikke annet er avtalt, skal tiltakshaver betale behandlingsgebyr for behandling av private detaljreguleringsforslag etter Halden kommunes priser og satser.

I oppstartsmøtet kan det avtales om andre enn tiltakshaver skal betale gebyret.
Gebyrkrav blir sendt ut før første vedtak (første gangs behandling).

Høring og offentlig ettersyn

Planavdelingen legger saken ut til offentlig ettersyn og sender den på høring.
Frist for merknad er minimum seks uker.

Statsforvalter, fylkeskommune, grunneiere, festere og så langt mulig andre rettighetshavere og berørte naboer skal alltid ha reguleringssaker på høring. Øvrige statlige og regionale myndigheter og interesseorganisasjoner får oversendt saken etter behov.

Kommunen varsler i tillegg ved annonse i Halden Arbeiderblad, samt ved kunngjøring på Halden kommunes internettsider.

Vurdering av merknader

Etter at høringsfristen er utløpt, oversender kommunen innkomne merknader til planutarbeider. Forslagsstiller gis derved anledning til å kommentere merknadene og selv foreslå endringer i planen.

Kommunen tar så stilling til om innkomne merknader bør føre til endringer av planforslaget.

Dersom det foreligger innsigelse i samsvar med plan- og bygningslovens § 5-4, vil kommunen først forsøke å finne løsning på problemet i drøftinger med innsigelsesmyndigheten. Dersom dette ikke fører fram, kan det bes om at fylkesmannen avholder meklingsmøte mellom kommunen og innsigelsesmyndigheten.

Plan- og bygningslovens § 5-4

Dersom planen endres vesentlig som følge av merknader, må den legges ut til nytt offentlig ettersyn. Dersom endringene gjelder kun enkelte berørte parter, kan det være tilstrekkelig å gi disse partene anledning til å uttale seg om forslaget innen en frist.

Vedtak om godkjenning

Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø behandler reguleringsforslaget på bakgrunn av rådmannens innstilling og vedtar en innstilling til kommunestyrevedtak. Det er kun kommunestyret som har myndighet til å vedta reguleringsplaner.

Rådmannens innstilling er offentlig og kan ses på kommunens nettside.

Dersom det foreligger innsigelse og kommunestyret likevel vedtar planforslaget, må planen sendes til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse, eventuelt etter forutgående mekling hos fylkesmannen.

Kommunestyret kan også avvise saken eller vedta endringer. Dersom endringene er omfattende, må saken legges ut på nytt offentlig ettersyn.

Kunngjøring og klage

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket i Halden Arbeiderblad og på kommunens nettside, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist (tre uker etter kunngjøring).

Eventuell klage på reguleringsvedtak behandles i kommunestyret. Dersom klagen ikke tas til følge, oversendes den fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Reguleringssaken arkiveres i kommunens reguleringsarkiv. Plankart og reguleringsbestemmelser arkiveres elektronisk i kommunens digitale planregister.