Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret. Nemnda består normalt av tre medlemmer med vararepresentanter. Nemnda har ansvaret for å sette taksten på grunnlag av forslag fra de som er ute og besiktiger eiendommene.

I praksis har medlemmene i sakkyndig nemnd kunnskap om det lokale eiendomsmarkedet. Som beslutningsgrunnlag har de også analyser, faktaopplysninger fra eiendomsregisteret matrikkelen og eventuelt andre registre, kart, bilder og opplysninger fra besiktigelsen. 

Retningslinjer for eiendomsskattetaksering (PDF, 3 MB)

Statlige og kommunale eiendommer, kirker (alle religioner) og gårdsbruk eller skogbrukseiendommer er fritatt for eiendomsskatt. Dette finner du beskrevet i eiendomsskatteloven § 5.
Bolig på landbrukseiendommer er ikke fritatt.

•  Eiendomsskatteloven §5

Kommunestyret kan gi fritak til eiendommer nevnt i § 7. Dette fritaket gis normalt år for år i forbindelse med kommunestyrets budsjettbehandling. Eiendomsskattekontoret og politisk ledelse utreder forslag til regler for søknad og fritak.

• Eiendomsskatteloven §7

Avhengig av om du har Skatteetatens boligverdi eller om din eiendomstakst er satt av kommunen, er det forskjellige måter å klage på.

Det er viktig å merke seg at du må betale faktura for eiendomsskatt i sin helhet selv om du klager. Hvis du får medhold i din klage, vil du få tilbakebetalt det du har betalt for mye i skatt.

Dette gjelder for deg som har eiendomstakst satt av kommunen

Klagen skal være skriftlig og sendes på e-post til postmottak@halden.kommune.no
eller brev til:  Halden kommune, postboks  150, 1751 Halden.

Dette kan du klage på

Feil faktaopplysninger (type og antall bygg, arealer, etasjebenevnelser, med mer)
Eksempler:

• Boligen din er oppført med 160 kvadratmeter, men er ikke større enn 130 kvadratmeter.
• Loftet ditt er oppført som en etasje, men er ikke måleverdig.
• Du har revet et bygg, men det er ikke registrert.

Taksten
Eksempel:

• Taksten er for høy i forhold til reel markedsverdi på eiendommen.
   

Manglende bunnfradrag
Eksempel:

• Du eier en tomannsbolig og har kun fått ett bunnfradrag når du skulle hatt to.

Dette kan du ikke klage på

• At eiendomsskatt er innført i kommunen
• Skattenivået
• Promillen
• Størrelsen på bunnfradraget
• Sonefaktor
• Takseringsreglene

Klagefrist

• Klagefrist er 6 uker fra det tidspunktet skattelistene blir lagt ut til offentlig ettersyn. 
• En klage på den kommunale eiendomsskatten skal først behandles i sakkyndig nemnd. Dersom sakkyndig nemnd ikke tar klagen til følge, avgjøres klagen av klagenemnda. 
• Klagenemnda er oppnevnt av kommunestyret etter § 20 i Eiendomsskatteloven. Se også § 19 om klage på utskrevet eiendomsskatt
• Frist for å klage på ny eiendomstakst satt av kommunen er 6 uker etter mottatt melding om ny takst.

Dette gjelder for deg som har Skatteetatens boligverdi 

Skatteetaten benytter beregnet markedsverdi som grunnlag for utskriving av eiendomsskatten. Dersom du mener at markedsverdien er feil, må du selv melde fra om dette til Skatteetaten ved å endre grunnlaget i Skattemeldingen.

Kommunen behandler ikke klage på boligverdi fra Skatteetaten. Klage skal sendes til Skatteetaten.no

Når vi snakker om eiendomsskatt, brukes en del vanskelige ord. I listen under har vi forklart noen av ordene og hva de betyr i denne sammenhengen: 

Føringsinstruks for matrikkelen

Boligverdi

Dette er et begrep som blant annet benyttes av Skatteetaten. Du finner beregnet markedsverdi for bolig (boligverdi) i skattemeldingen - grunnlag for formuesverdi, bolig/boligselskap/boligsameie.  Skatteetaten.no

Bruksareal (BRA)

Bruksareal er arealet innenfor omsluttende vegger, eller bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. 

Bruksarealet kan inndeles i ulike nivåer:

• Bruksareal for en bruksenhet er arealet av bruksenheten som ligger innenfor omsluttende vegger.
• Bruksareal for en etasje er summen av bruksarealet for etasjens bruksenheter og felles deler pluss konstruksjonsarealet for innvendige vegger.
• Bruksarealet for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan/etasjer uavhengig av bruken.

I matrikkelen deles kun en etasjes bruksareal i «bruksareal til bolig» og «bruksareal til annet» dersom begge formål finnes. Summen av disse to arealene utgjør en etasjes bruksareal.

Kilde: Føringsinstruks for matrikkelen 6.1.

Bunnfradrag

Med bunnfradrag menes at det gjøres ett fradrag i eiendomsskattetaksten før utregning av eiendomsskatt. Bunnfradrag er forbeholdt eiendommer som brukes til bolig og fritidseiendom.  Etter eiendomsskatteloven § 11 annet ledd, er det kommunestyret som avgjør om det skal benyttes bunnfradrag ved utskriving av eiendomsskatt.

Formuesgrunnlag og boligverdi

Begrepet formuesgrunnlag er brukt i eiendomsskatteloven.

Se eiendomsskatteloven: § 8 C-1. «Verdsetjing av bustader ved bruk av formuesgrunnlag».
Tilsvarende begrep hos Skatteetaten er markedsverdi eller boligverdi.

Matrikkelen

• Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom, herunder bygninger, boliger og adresser. 
• Du finner også opplysninger om eiendommen din på tjenesten Se eiendom

Kartverket er nasjonalt ansvarlig for registeret, mens den enkelte kommunen er lokal matrikkelmyndighet.

P-rom

Begrepet P-rom benyttes av Skatteetaten.
«P-rom måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen av boligen. Innvendige vegger mellom primærrommene tas med.»

Vi viser til Skatteetatens hjemmesider for mer informasjon: Hvordan måler du opp et p-rom?

Informasjon om eiendommen din finner du på Min side

Takseringsretningslinjene er sakkyndig nemnds håndbok for takseringen, og skal være like gyldig i dag som om ti år frem i tid. Haldens retningslinjer bygger på KS Eiendomsskatteforum og KS Advokatene sin standard for kommunal taksering. 

Retningslinjer for eiendomsskattetaksering

Faktaopplysninger 

Eiendomsregisteret matrikkelen inneholder opplysninger om grunneiendom, adresse og bygninger.

Besiktigerne har fokus på bygningsinformasjonen; bygningstyper, etasjer (og etasjetyper) og arealer for den enkelte etasjen. I tillegg vil de vurdere tidsepoken eller byggeåret for ferdigstillelse av bygningene. 

Brosjyre eiendomsskatt 2021 (PDF, 3 MB)

Kjellerplan (K)

Et plan der underkant dekke eller himling er høyst 0,75 m over planert terreng i gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Underetasje (U)

Et plan der underkant dekke eller himling er høyere enn 0,75 m, men høyst 1,5 m over planert gjennomsnittsnivå.

Hovedetasje (H)

Et plan der underkant dekke er høyere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, og der den frie bredden i høyde 1,9 m må minst være 1,9 m. 

Loft (L)

Et rom over øverste alminnelige etasje som ikke oppfyller kravene til alminnelig etasje. Fri høyde må være større eller lik 1,9 m i en bredde på minst 0,6 m. Loftarealet måles til 0,6 m utenfor høyde på minst 1,9 m.
Kilde: Føringsinstruks for matrikkelen 6.1.9

Tilstand

Ved besiktigelse vurderer en bla. tilstanden på eiendommen. I første rekke vil dette være en vurdering av bygg, som standard, kvalitet og anvendelighet. Dato for når bygget er tatt i bruk (eller ferdigattest) vil avspeile byggeskikken og gjeldende teknisk forskrift. Besiktiger vil også se etter mangler ved bygg og eiendom. Besiktigelsen skjer utvendig, og hvis det er vesentlige mangler innvendig som besiktiger må være oppmerksom på og dokumentere, må vi få beskjed om dette. 

Indre faktor (IF)

Indre faktor benyttes for å vurdere skjønnsmessige forhold på eiendommen. Bygningsmassen på eiendommen vil være styrende for fastsettelse av indre faktor.

Funksjonalitet, standard og kvalitet vil variere fra bygg til bygg. I retningslinjene er det en tabell som viser faktor for bygg basert på byggeår/periode. Tabellen er kun veiledende, hvert bygg og hver eiendom vil bli vurdert individuelt. Eiendommer med flere bygg vil bli vektet til en felles faktor.

Ytre faktor (YF)

Dette er en vurdering av skjønnsmessige forhold omkring eiendommen, som kan påvirke salgsverdien.  Takseringsretningslinjene vil inneholde en oversikt over enkeltforhold som kan påvirke salgsverdien, og som sakkyndig nemnd kan vurdere når en skal fastsette eiendomsskattetaksten. 

Sonefaktor

Sonefaktor gir uttrykk for at verdiene (prisnivået) på eiendommene varierer fra feks. sentrum til utkanten av kommunen. En gjennomfører analyser av omsetningsverdier for eiendommer når en skal fastsette sonene med tilhørende faktorer.  

Kommunestyret vedtar at det skal utskrives eiendomsskatt, velger medlemmer til sakkyndig nemnd og klagenemnd, vedtar eiendomsskattevedtekter (men ikke takseringsregler), skattepromille, bunnfradrag og reduksjonsfaktor.

Noe forenklet kan en si at kommunestyret setter bort oppgaven med å sette verdi på eiendommene til sakkyndig nemnd. I Halden er det valgt å benytte Skatteetatens boligverdi i kombinasjon med kommunal taksering. 

Kommunestyret fastsetter promillesatsen

Skattesatser for boliger og fritidsboliger beregnes i promiller fra 1-4  og for næring 1-7 promille.

Promillesatsene er:

• Bolig/fritid: 3 promille
• Næring og andre eiendommer: 7 promille.