Bakgrunnen er i mange tilfeller at det kun gis strømstøtte til helårsboliger og ikke til hytter/fritidsboliger. Dersom man skal benytte hytte/fritidsbolig til bolig, krever dette imidlertid bruksendring av fritidsboligen, og i mange tilfeller også dispensasjon fra arealformålet.
Regler
Plan- og bygningsloven (pbl.) har regler om arealplaner og bruk av bygninger, og kommunene må forholde seg til gjeldende regelverk når det gjelder bruksendring. Bruksendringer er søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven. Det vil ofte være nødvendig å søke dispensasjon fra arealplaner, og det kan også være nødvendig å søke dispensasjon fra byggtekniske forskriftskrav. Det er ikke anledning for kommunene til å fravike reglene for å finne raske løsninger på situasjonen med strømstøtteordningen.
Nedenfor vil vi redegjøre nærmere for regelverket.
Dispensasjon fra plan
Kommunens arealplaner (kommuneplan og reguleringsplaner) fastsetter hvilke bygninger som tillates i ulike områder. Hytter ligger normalt i områder som er regulert til fritidsbebyggelse. Noen ligger også i såkalte «LNF-områder» (landbruks-, natur- og friluftsområder), og mange ligger også i 100-metersbeltet langs sjø eller vassdrag. Hvis man skal ta i bruk hytter til noe annet enn det kommunens planer åpner for, må man søke om dispensasjon (unntak) fra planen.
Pbl. § 19-2 oppstiller to vilkår som må være oppfylt hvis man skal gi dispensasjon:
- Hensyn bak planen må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
- I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene. Med andre ord må kommunen gjøre en helhetlig vurdering av om det er grunn til å tillate en helårsbolig i hytteområdet.
Det er først og fremst offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging. Hensyn som er begrunnet i søkers særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet ikke relevante hensyn i en dispensasjonsvurdering. Dette betyr at personlige og økonomiske fordeler for søker i utgangspunktet tillegges mindre vekt. Det er i første rekke fordeler knyttet til areal- og ressursutnytting som vil være relevante momenter.
- Kommunen må blant annet vurdere om infrastrukturen tåler økt bruk (veg, vann, avløp, renovasjon).
- Det må vurderes om beliggenheten er egnet for beboernes behov, med nærhet til butikker, barnehager, skoler og andre tjenester.
- Kommunen må også ta med i sin vurdering at helårsboliger på kort eller lang sikt kan medføre endrede krav for kommunen mht. skoleskyss, helsetjenester, m.v.
Økt bruk av hjemmekontor har åpnet for å bo og jobbe fra hvor man vil. Hytta kan være et attraktivt boalternativ med andre kvaliteter enn en bolig i byen. Brukt som helårsbolig kan også gi kommunen økt tilflytting, økt skatteinngang og gi positive virkninger for lokalt kultur- og næringsliv. Det må imidlertid være en forutsetning at bruksendringen er en realitet og at boligen faktisk skal benyttes som helårsbolig. Bruksendring kun for å få strømstøtte, gir ikke grunnlag for dispensasjon. Samtidig er det også slik at en bruksendring til bolig kan innebære økt skattlegging eller økte vann- og avløpsgebyrer for eieren.
Vedtatte arealplaner, herunder de som omfatter fritidsbebyggelse, har vært gjenstand for en viktig og omfattende medvirkningsprosess der sivilsamfunn og berørte statlige og regionale myndigheter har hatt anledning til å påvirke innholdet i planen. Å fravike lov eller gjeldende planer og gi dispensasjon for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig kan føre til en uthuling av planene som styringsverktøy, og skal derfor ikke være en kurant sak.
Bruksendring
Om dispensasjon er gitt, må man søke om bruksendring (evt. gjennom samme søknad). Både varig og midlertidig bruksendring er et søknadspliktig tiltak, jf. pbl. § 20-1 bokstav d. Nye tiltak skal i utgangspunktet tilfredsstille tekniske krav iht. byggteknisk forskrift (TEK17). Hvis hytta ikke oppfyller alle krav, må man oppgradere bygget eller søke om unntak, jf. pbl. § 31-2 fjerde ledd.
Kommunen må derfor også foreta byggesaksbehandling av bruksendringen, det vil si at det ikke er tilstrekkelig å kun behandle dispensasjon fra plan. Det er først når det er gitt ferdigattest for bruksendringen at bygget kan tas i bruk som helårsbolig. Det er også da bygningstypen kan endres til bolig i Matrikkelen.
Uttalelse fra departementet og Statsforvalteren i Oslo og Viken
Halden kommune har vært i kontakt med Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) om disse spørsmålene, og nedenfor ligger svar fra departementet. Statsforvalteren i Oslo og Viken har også nylig sendt et brev til alle kommuner med informasjon om regelverket for dispensasjonsbehandling og bruksendring fra fritidsbolig/hytte til bolig.