2 Retningslinjer for eiendomsskattetaksering

Retningslinjer for eiendomsskattetaksering

2.1 Avgiftsareal:

Avgiftsareal beregnes etter følgende oppsett for eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og fritidsboliger. 
Bruksareal per etasjetype ganges med faktoren i tabellen. 

Unntak:

• Garasjer/uthus og anneks har i utgangspunktet etasjefaktor 1 uansett etasjetype.
• Terrassehus og store boligbygg har i utgangspunktet etasjefaktor 1 uansett etasjetype.
• Næringsbygg har i utgangspunktet etasjefaktor 1 uansett etasjetype.
• Avvik i etasjefaktor vil fremkomme for eiendomsbesitter på skatteseddel (eksempelvis; underetasje har funksjon som kjeller).
• Garasjer integrert i boliger takseres som garasjer, og trekkes ut av avgiftsarealet.

2.1.2 Begrensning i avgiftsareal

Normalt vil en se en avtakende kvadratmeterpris i omsetningsverdiene for større enheter. Avgiftsarealet beregnet ovenfor kombineres derfor med en ytterligere begrensning. Dette bidrar til å unngå en lineær økning i takst for større enheter.

• For eneboliger, våningshus, tomannsboliger og rekkehus med sum avgiftsareal over 150 m2, vil overskytende avgiftsareal reduseres med 50%. 
• For leiligheter med sum avgiftsareal over 100m2 (per boenhet) reduseres overskytende avgiftsareal med 50% 
• For fritidsboliger med sum avgiftsareal over 40m2 reduseres overskytende avgiftsareal med 50%

Eventuell reduksjon i avgiftsareal vil for eiendomsbesitter framkomme på tilsendt skatteseddel. 

2.2 Kvadratmeterpriser

Nedenfor følger kvadratmeterpriser per eiendoms- og bygningstype. Prisene er oppgitt per kvadratmeter avgiftsareal, og før korreksjon for vurderinger (IF, YF og SF). 

Kvadratmeterprisene kan avvike fra tabellen, avvik vil fremkomme for eiendomsbesitter på tilsendt 
skatteseddel.

Kvadratmeterpriser er basert på prisopplysninger fra tidligere salg, prisstatistikker og databaser, samt lokalkunnskap og prøvetakseringer.

2.3 Indre faktor (IF)

Indre faktor benyttes for å vurdere forhold på eiendommen. Bygningsmassen på eiendommen vil være styrende for fastsettelse av indre faktor.

Funksjonalitet, standard og kvalitet vil variere fra bygg til bygg, en tar her utgangspunkt i tabellen under. Tabellen er kun veiledende, hvert bygg og hver eiendom vil bli vurdert individuelt. Eiendommer med flere bygg vil bli vektet til en felles faktor

Indre faktor vurderes i trinn på 0,05.

2.3.1 Praktisk bruk av indre faktor

Tilstand, grad av vedlikehold, eventuell renovering og standardheving av bygningsmassen vil inngå i en helhetsvurdering av indre faktor, og faktor vil da kunne avvike fra veiledende tabell.

Totalrenoverte bygg kan vurderes opp til faktor 1,0 uavhengig av opprinnelig byggeår.

Renoveringsobjekter kan vurderes ned til faktor 0,2 uavhengig av byggeår.

Rivningsobjekter kan vurderes ned til faktor 0. 

2.4 Ytre faktor (YF)

Ytre faktor benyttes for å vurdere forhold omkring eiendommen.

Korrigering av ytre faktor benyttes hovedsakelig på fritidsboliger, men kan ved spesielle forhold også justeres for andre typer eiendommer.

De fleste boligeiendommer vil få normal ytre faktor = 1,0.

2.4.1 Retningslinjer for justering av ytre faktor:

• Eiendommens avstand fra kjørbar vei vil kunne gi et trekk i ytre faktor på inntil 0,1 (over 100 meter). 
• Ikke innlagt strøm vil kunne gi et trekk på 0,1. 
• Ikke innlagt vann og kloakk vil kunne gi et trekk på 0,1. 
• Spesielle positive eller negative forhold omkring eiendommen som beliggenhet, utsikt, solforhold vurderes ikke på besiktigelsen.
• For fritidseiendommer i sone 1 (Vest for E6) får fritidsboliger ved sjøen (0 –50 meter avstand) lagt til 0,4 i ytre faktor. Avstand måles i kart, fra sjølinje til matrikkelført bygningspunkt på fritidsboligen.
• For fritidseiendommer i sone 1 (Vest for E6) får fritidsboliger nært sjøen (51 – 150 meter avstand) lagt til 0,2 i ytre faktor. Avstand måles i kart, fra sjølinje til matrikkelført bygningspunkt på fritidsboligen. 
• Det er gitt en reduksjon i takst for konsesjonspliktige landbrukseiendommer. Reduksjonen er på 20%, og synliggjøres i ytre faktor, der YF settes ned med 0,2. 

2.5 Sonefaktor (SF)

Det er utarbeidet 2 egne sonekart ett for boliger og ett for fritidseiendommer, se vedlegg. 

2.6 Ulike bestemmelser

2.6.1 Taksering av tomt på bebygd eiendom

For eiendommer bebygd med bolig, fritidsbolig eller næringsbygg er tomt inkludert i pris for bygningsmassen. 
Det gjelder ikke for campingplass, der tomt takseres etter reell størrelse.

2.6.2 Taksering av ubebygd tomt

Ubebygde utparsellerte tomter for bolig og fritid takseres per kvadratmeter. En øvre grense settes til 1 mål. 

Ubebygde utparsellerte tomter for næring, herunder eiendommer under utvikling til bolig, fritid eller næring, takseres per kvadratmeter. En øvre grense settes til 10 mål.

Kvadratmeterpriser for tomtegrunn gjelder utparsellerte tomter, større grunneiendommer kan takseres på skjønnsmessig grunnlag.

2.6.3 Taksering av garasjer og bygninger under 15 kvm

Tomter med bygninger som ellers ville fått takst null, for eksempel eiendom med kun garasje, uthus eller rivningsobjekt, takseres som ubebygd tomt.

Bygg under 15 kvm vil normalt sett ikke få takst. Unntaket gjelder ikke campinghytter.

2.6.4 Seksjonerte eiendommer og borettslag 

Seksjonerte eiendommer vil takseres som en helhet, deretter blir taksten fordelt etter eierbrøk og lagt på den enkelte seksjon. I de tilfeller hvor dette gir en unyansert i forhold til faktiske verdier, vil en taksere seksjon for seksjon. 

I borettslag der borettslaget eier eiendommen vil hele eiendommen bli taksert som en enhet. Skatteseddel og regning blir sendt til borettslaget.

2.6.5 Landbruk

Konsesjonspliktig landbrukseiendom vil få en 20% reduksjon i takst. Se avsnitt 2.4.1.

Landbruksbygg er fritatt for eiendomsskatt jfr. eiendomsskatteloven § 5 h. 

Landbruksbygg benyttet til andre formål enn landbruk, herunder boliger, hytter og øvrige næringsbygg vil likevel bli taksert. Garasjer for privatbil tilknyttet våningshuset settes til takst null.

2.6.6 Næring og energianlegg

Næring og energianlegg takseres etter de samme kvadratmeterprisene. Alternativ beregningsmetode vil kunne benyttes der dette er hensiktsmessig. 

For energianlegg hvor utstyr skal inngå i takst, vil utstyret bli taksert på bakgrunn av teknisk substansverdi.

Marina og kommersiell småbåthavn takseres med 30.000 per båtplass. 

2.6.7 Nye boliger uten formuesgrunnlag

Nye boliger uten formuesgrunnlag underlegges kommunal taksering inntil formuesgrunnlag foreliggerfra Skatteetaten. 

2.7 Formel takstberegning

Formlene nedenfor viser en forenklet fremstilling av takstberegningen. Det kan i tillegg være justeringer i form av protokoller, m.m. Eventuelle justeringer av takst vil for den enkelte eiendomsbesitter fremkomme på tilsendt skatteseddel.

2.7.1 Steg 1, beregning av avgiftsareal bygninger:

Kvadratmeter per etasje x tilhørende etasjefaktor = Avgiftsareal

For eneboliger, tomannsboliger og rekkehus med sum avgiftsareal over 150, vil overskytende avgiftsareal reduseres med 50%. 

For leiligheter med sum avgiftsareal over 100, vil overskytende avgiftsareal reduseres med 50%.

For fritidsboliger med sum avgiftsareal over 40, vil overskytende avgiftsareal reduseres med 50%.

2.7.2 Steg 2, beregning av matrikkelbidrag til takst:

(Avgiftsareal x kvadratmeterpris) + tomt = Matrikkelbidrag til takst

2.7.3 Steg 3, takstberegning

Matrikkelbidrag til takst x IF x YF x SF = Eiendommens antatte omsetningsverdi