5 Bolig

Kommunen bestemmer selv hvilke boliger som kan brukes til å bosette innvandrere, hvilken standard de skal ha, og hvilken leiepris som godtas.

Å skaffe boliger til innvandrere er en del av kommunens boligsosiale arbeid. De aller fleste kommuner kombinerer bruk av kommunale boliger og det private utleiemarkedet når de bosetter innvandrere/flyktninger.

Når nybosatte kommer til kommunen skal boligen de bor i være et midlertidig tilbud, og målet er at de kommer videre i egen bolig så snart det lar seg gjøre. Kommunen bør derfor jobbe aktivt for at innvandrere/flyktninger skal få mulighet til å leie eller helst kjøpe egen bolig.

Status

I dag bosettes tilnærmet alle flyktningene Halden tar imot, i private utleieboliger. Tidligere har flere blitt bosatt i kommunalt disponerte leiligheter. Denne utviklingen kan ha flere årsaker, men handler blant annet om tilgangen på kommunale boliger.

Hittil har de fleste flyktningene som bosettes i Halden vært enslige menn. Utviklingen det siste året, er at flere familier også er bosatt fra asylmottak. Det har vært en stor utvikling i antall familiegjenforente. Nav har etablert et godt samarbeid med ulike private aktører som disponerer små leiligheter og hybler, og noen av disse aktørene er store nok til at de nesten kontinuerlig kan tilby ledige boliger.

Nav vet sjelden om etableringen enslige menn vil medføre familiegjenforeninger, men som man ser av tallene under har utviklingen gått i retning av dette:

2014 – 23 personer
2015 – 48 bosatte + 10 personer på familiegjenforeninger
2016 – 55 bosatte + 31 personer på familiegjenforeninger

Noen av flyktningfamiliene som bosettes i Halden, kommer som overføringsflyktninger eller ved familiegjenforening. Overføringsflyktning, eller kvoteflyktninger, er personer som vanligvis er registrert som flyktninger hos FNs Høykommissær for flyktninger, men som ikke kan tilbys en varig løsning i det landet de befinner seg og som derfor presenteres for overføring til et tredje land. Dette betyr at de ikke er innom asylmottak, men kommer direkte til Halden fra landet de oppholder seg i når det avklart at de får oppholdstillatelse.

Spesielle satsingsområder

«Bolig for velferd»

Rundt 150 000 personer regnes som vanskeligstilte på boligmarkedet og innvandrere er overrepresentert blant disse. Den nasjonale strategien, ”Bolig for velferd” (2014-2020), skal samle og målrette innsatsen slik at flere får et godt sted å bo. Fem ulike departementer står ansvarlig for strategien som fastsetter nasjonale mål og prioriterte innsatsområder for det boligsosiale arbeidet. Strategien har tre overordnede målsetninger:

• Alle skal ha et godt sted å bo. Prioriterte områder er hjelp fra midlertidig til varig bolig og hjelp til å skaffe en egnet bolig.
• Alle med behov for tjenester, skal få hjelp til å mestre boforholdet. Prioriterte områder er å forhindre utkastelser samt gi oppfølgning og tjenester i hjemmet.
• Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv. Prioriterte mål er å sikre god styring og målretting av arbeidet, stimulere til nytenkning og sosial innovasjon samt planlegge for gode bomiljøer.

Et av de nasjonale resultatmålene som følger av dette, er at utleieboliger for barnefamilier skal være av god kvalitet og i et trygt bomiljø. Dette vil ha konsekvenser for hvordan  kommunen planlegger å legge opp arbeidet med bosetting av flyktningfamilier og  framskaffelse av annen bolig til flyktninger ved familiegjenforening.

Husbankens kommuneprogram 2016 – 2020

Husbankens kommuneprogram er en operasjonalisering av Bolig for velferd. Halden kommune var med Husbankens forrige programsatsing, «Boligsosialt utviklingsprogram» og har valgt å inngå ny programavtale for perioden 2016 – 2020. Kommuner som deltar i programmet får blant annet prioritet ved tildeling av Husbankens økonomiske virkemidler. 
Innen 1. februar skal kommunen ha utarbeidet en handlingsplan for programperioden med beskrivelse av tiltak. En satsing av denne typen vil ha betydningen for alle grupper som opplever boligsosiale utfordringer, også flyktninger.

Boligskole

I bosettingsarbeidet har man erfart at mange flyktninger møter utfordringer når de skal håndtere det praktiske rundt et boforhold. Dette kan være problemstillinger relatert til alt fra økonomi og kontrakter til avfallshåndtering og ventilasjon. På bakgrunn av dette så man behovet for å etablere en boligskole som kunne bidra til å øke boevne og mestringstillit. Den første samlingen ble arrangert høsten 2016 og man har valgt å gjøre boligskolen til en del av 
det obligatoriske introduksjonsprogrammet for nyankomne flyktninger i Halden. Selve undervisningen i de ulike temaene vil bli holdt av eksterne aktører med kompetanse på det aktuelle området.

Behov i planperiode

NAV har de siste årene klart å bosette alle flyktningene kommunen har besluttet å ta imot, innenfor de fristene som har blitt satt. Det siste året har den største utfordringen dreid seg om å finne større boliger til allerede bosatte flyktninger ved familiegjenforening. Utgangspunktet er at kommunen ikke har et formalisert ansvar for å skaffe ny bolig når en bosatt flyktning får familiegjenforening. Samtidig er erfaringen at de fleste har vansker med å 
finne bolig på egenhånd. Beliggenhet vil være avgjørende for eventuelle nye boliger, spesielt med tanke på avstand til skole for både barn og foreldre, samt avstand til barnehage

Nav ser det som hensiktsmessig at det investeres i eneboliger / rekkehus som bosatte flyktninger i første omgang kan leie og på sikt kjøpe når økonomien deres blir stabil nok til låneopptak, for eksempel ved hjelp av Startlån.

Tiltak for å dekke behovene

Type boliger

For familier anbefales det å kjøpe boliger i markedet i eksisterende boligområder – i første omgang boliger som de kan eie selv etter hvert.  

Enslige personer kan greie seg med mindre areal enn familier, og små leiligheter i borettslag eller private utleieleiligheter kan egne seg.

Beliggenhet

Ved gjennomgang av kriteriene, samt ringbussrutene i Halden, ser man at i prinsippet er alle områdene i en radius av 4-5 km fra sentrum er egnet for bosetting.  Det må forventes at en gangavstand til nærmeste busstopp/butikk på 2 km er innenfor det en kan forvente. Erfaringen hittil viser forøvrig at mange skaffer seg bil i løpet av kort tid. Ved en gjennomgang av oversiktsdokumentet fra 2013, finner man at det er noen områder som på grunn av sosioøkonomisk forhold ikke bør benyttes til etablering av flyktninger og innvandrere.  

Brukt eller nytt

Det er pr. dato rimeligere å kjøpe brukte boliger enn å bygge nye. De mest gunstige kjøpene er boliger som er ca. 5 år gamle på rundt 120m2. Et søk i eiendomsmarkedet i Halden 11.11.16 viser 14 aktuelle boliger med tre soverom til salgs med en pris mellom 1,5 og 2,5 mill.kr. Rekkehus ligger på pris fra 1,5 til 1,8 mill. kr., mens eneboliger ligger mellom 1,5 og 2,5 mill.kr. 

Leie eller eie

Det var pr. 11.11.16 49 objekter på utleiemarkedet. Kommunen må fortsatt satse på utleiemarkedet, men det bør etableres en strategi på hvor man vil at disse skal ligge, og hvor mye man skal betale i leie før det lønner seg å heller investere i flere boliger. Det anbefales å bruke husbankens støtteordninger maksimalt i anskaffelsene.

Norsk boligpolitikk har i større grad enn våre naboland, fremmet det å eie sin egen bolig. Dette skjer i første rekke ved skattefordelene man oppnår som boligeier. Det finnes ulike offentlig tilgjengelige kalkulatorer som beregner skjæringspunktet for lønnsomhet ved å leie kontra å eie bolig. Ved å ta utgangspunkt i en kjøpesum på 1,7 mill.kr. og realistiske lånevilkår og andre variabler vil man, sett i forhold til en potensiell månedlig husleie på 12.500,- spare omkring 200.000 i et 5-års perspektiv. Dette understreker lønnsomheten det er å eie sin egen bolig. 

Konkret tiltak

Ved å bruke 10 mill.kr. kan man erverve omkring fem boliger. Anbefalingen er å kjøpe fire boliger i 2017, to på våren og to på høsten. Dersom etterspørselen viser seg større kan det fremmes politisk sak om å øke antallet.  Det bør unngås å kjøpe flere boliger i samme område. For best mulig integrering bør det investeres i boliger i etablerte boligfelt.

Økonomiske virkemidler

Husbanken er statens sentrale organ for gjennomføring av den vedtatte boligpolitikken. En av Husbankens viktigste målsetninger er at vanskeligstilte skal kunne skaffe seg og beholde en egnet bolig. Innvandrere vil i mange tilfeller være vanskeligstilte på boligmarkedet de første årene etter ankomst i Norge, noe som ofte har sammenheng med lav og usikker inntekt.  
Kommunen forvalter mange av Husbankens virkemidler og innvandrere kan av nevnte årsaker være i målgruppen for disse virkemidlene. Det vil her bli gitt en kort innføring i boligsosiale virkemidler som kan være aktuelle.

Startlån

Startlån og tilskudd fra Husbanken skal gjøre det mulig for personer som ikke får lån i vanlig bank, å kjøpe bolig. Norske skatteregler gjør det gunstig å eie egen bolig og tradisjonelt har boligpolitikken oppmuntret til dette. Startlån er ment å bistå personer som har en lav, men varig inntekt og som ikke har rom for sparing i sin økonomi. Barnefamilier er en prioritert del av målgruppen. Når flyktninger bosatt i Halden har fått en forutsigbar inntekt, vil de kunne søke om Startlån.

«Leie før eie»

«Leie før eie» er en boligsosial tilnærming kommuner kan benytte for hjelpe personer som ellers måtte leid, til å bli boligeiere. Den praktiske gjennomføringen har variert fra kommune til kommune, men kort fortalt innebærer denne måten å jobbe på, et tidsbestemt leieforhold med en avtale om mulig kjøp av boligen med Startlån etter endt kontraktsperiode. Forutsetningen er at leietaker har tilfredsstillende inntekt. I tillegg skal leietaker ha oppfylt en avtale om betaling av husleie og evt. sparing. I leieperioden betaler husholdningen månedlig leie. Deler av leie er en form for sparing som trekkes fra kjøpesummen ved et eventuelt kjøp. På denne måten vil den potensielle boligeieren bli vant til både å betjene boutgifter og spare. Samtidig sørger sparingen for at vedkommende oppfyller kravet om 15 % egenkapital. Ved at kjøpesummen settes til taksten boligen hadde på tidspunktet for avtaleinngåelse, vil kjøper få med seg verdiøkningen fra leieperioden.  

Tilvisningsavtaler

Dette er en avtale mellom en privat utleier og kommunen. Kommunen har tilvisningsrett til alle boligene i prosjektet i 20 år, og vil til enhver tid kunne tilvise opp til 40 prosent av boligene. Som motytelse får utleier grunnlån fra Husbanken med en nedbetalingstid på inntil 50 år. Avtalen gjelder for 20 år fra utbetaling av grunnlånet, og skal være tinglyst på eiendommen. Kommunen henviser sine boligsøkere til boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren.

Det skal inngås en samarbeidsavtale mellom utleier og kommunen som regulerer det løpende samarbeidet. Dersom kommunen ikke benytter seg av en bolig som står ledig, har utleier rett til å leie denne ut på det ordinære leiemarkedet. Kommunen har ingen forpliktelser i forhold til selve leieforholdet og tilvisningsretten gir kommunen fleksibilitet i forhold til behov, samtidig som de vil kunne overholde målet om at sosialt vanskeligstilte skal inkluderes og bo spredt i ordinære bomiljø.

Andre fordeler med tilnærmingen er at det blir flere utleieboliger i det ordinære markedet, tilgang på flere kommunalt disponerte utleieboliger øker og at det bidrar til et mer profesjonelt utleiemarked. Kommunen kjøper selv for midler man tidligere har fått inn gjennom salg av leiligheter.